Due diligence edilizia
Effettuiamo “Due diligence di edilizia” tramite i nostri professionisti aventi abilità tecniche uniche.
La “Due diligence edilizia” è una indagine completa e approfondita su un immobile o su un patrimonio immobiliare, costituita da due fasi, una durante la quale vengono raccolti tutti i dati relativi alla situazione comunale dei beni in esame.
Una seconda fase durante la quale vengono effettuati accurati sopralluoghi tecnici, rilievi e restituzione grafica dei beni, grazie alla quale è possibile comprendere la corrispondenza o meno con quanto legittimato in comune.
Due diligence catastale
Anche per le redazioni di “Due diligence catastali” ci avvaliamo di nostri professionisti aventi esperienza ventennale.
La “Due diligence catastale” è un’ indagine catastale che ha lo scopo di accertare la regolarità degli immobili di interesse, verificando il corretto inserimento in mappa, anche con rilievi strumentali, la rispondenza dei fabbricati con quanto rappresentato sulle planimetrie catastali ed elaborati planimetrici mediante rilievi tecnici, oltre alla corretta titolarità e descrizioni degli immobili.
Nel caso in cui si evidenziassero delle difformità con quanto presente negli atti, sia dal punto di vista comunale che catastale, i tecnici professionisti procederanno con le eventuali regolarizzazioni del caso, al fine di poter vendere i beni senza imprevisti di natura tecnica.
Relazione tecnica di compravendita
La relazione tecnica è obbligatoria in caso di compravendita o donazione di un immobile (appartamenti, ville, garage box, cantina, giardini, sottotetti) o di una porzione, o di specifici interventi edilizi per cui è prevista l’asseverazione da parte di un tecnico professionista. Inoltre, anche le banche la richiedono al fine di concedere un mutuo.
La Relazione Tecnica è uno strumento, redatto da un Ingegnere, Architetto o Geometra, attraverso il quale il venditore deve garantire, in sede di rogito o donazione, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.
Lo schema è’ costituito dai seguenti paragrafi:
1. Nominativi e dati della parte venditrice e della parte acquirente.
2. Individuazione del bene (indirizzo, dati catastali).
3. Descrizione del bene oggetto di compravendita.
4. Storia urbanistica e atti abilitativi.
5. Conformità urbanistica.
6. Conformità catastale.
7. Estremi del protocollo dell’Attestato di prestazione energetica.
8. Elenco dei Certificati degli impianti presenti (per la compravendita non è obbligatoria la Conformità degli impianti)
La parte più rilevante della Relazione tecnica riguarda la Dichiarazione del professionista delle conformità.
L’esperto nella relazione dovrà confermare che lo stato dei luoghi, in cui versa l’immobile, è conforme agli atti depositati presso il Comune e il catasto. Dovrà quindi verificare la:
Conformità urbanistica:
occorre verificare e confrontare i titoli abilitativi autorizzativi (Licenza di costruire, Permesso di costruire, SCIA, CILA etc.) con cui è stato realizzato (o modificato) l’edificio con lo stato di fatto, in cui versa l’immobile.
Negli anni, si sono susseguiti diversi titoli abilitativi ed in particolare, la Licenza edilizia per gli edifici costruiti prima del 1977, la Concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003, il Permesso di costruire per edifici costruiti dopo il 2003. Nell’eventualità, anche Concessione in sanatoria, se l’edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono. Inoltre, per opere minori, si sono susseguite DIA, SCIA, CILA e CIL.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale. Il catasto è un ufficio statale, che ha una funzione prettamente fiscale. Da sottolineare che il catasto non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità urbanistica (vedi sopra) dell’immobile.
Presenza dell’abitabilità: nonostante un orientamento assolutamente minoritario, che ha dedotto dalla mancanza di abitabilità la nullità del contratto, si deve ritenere che l’assenza di abitabilità non incida sulla commerciabilità, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. Pertanto, in assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore di trasferire il bene munito dell’agibilità o abitabilità.
Esistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica APE: obbligatorio in caso di compravendita o donazione.